Konsep Bina Dan Jual: Menguntungkan Pembeli Dan Pemaju Perumahan

Syed Mahadzir Syed Ibrahim

RUMAH merupakan perkara utama yang menjadi impian semua manusia. Memiliki atau mendiami rumah sendiri adalah saat yang amat dinanti-nantikan. Sebab itulah kita dapati semua orang berusaha keras untuk mendapatkan rumah walau terpaksa berhutang. Dalam soal ini, ramai yang menanggung kerugian dan sengsara disebabkan oleh pelbagai penipuan yang dilakukan oleh pihak yang tidak bertanggungjawab terutama pemaju perumahan yang berkepentingan sendiri.

Dalam media massa, saban waktu kita diperdengarkan pelbagai cerita tentang keperitan para pembeli yang diibaratkan ‘menangis hingga tiada airmata’ apabila ‘istana’ idaman mereka bertukar menjadi ‘belukar’ atau hanya tinggal tiang cerucuk sahaja gara-gara sikap pemaju yang tidak bertanggungjawab. Kerajaan sendiri terpaksa mengeluarkan sehingga RM3 bilion bagi memulihkan projek-projek terbengkalai terutama projek perumahan di seluruh negara, melibatkan 172 projek meliputi 32,000 buah rumah. Daripada jumlah itu, 12,000 buah rumah telah disiapkan manakala 20,000 unit lagi masih dalam pembinaan.

Melalui statistik sehingga 30 September 2005, Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) telah dipertanggungjawab mengambilalih dan seterusnya memulihkan 176 projek perumahan terbengkalai di seluruh negara membabitkan 51,413 unit rumah dengan anggaran nilai projek sebanyak RM4.3 bilion. Malah jika diteliti rekod aduan yang diterima Pusat Khidmat Aduan Pengguna Nasional (NCCC) pada Mac 2008 menunjukkan bahawa aduan mengenai masalah perumahan dan perkhidmatan syarikat pengurusan perumahan adalah aduan tertinggi daripada keseluruhan 18,579 aduan. Ia merangkumi masalah rumah terbengkalai dan lewat mendapat sijil layak menduduki (CFO).

Lantaran itulah kerajaan telah memperkenalkan konsep bina dan jual dalam hasrat membela nasib para pembeli di mana pembeli hanya perlu membayar deposit sebanyak 10% daripada harga belian dan kemudian menandatangani perjanjian jual beli dengan pemaju. Ini juga bermakna para pembeli perlu tunggu rumah tersebut siap dalam tempoh dua tahun dan kemudian barulah pembayaran akhir dilunas atau pembiayaan melalui bank dimulakan. Tidak lagi seperti yang diamalkan sebelum ini iaitu pembeli perlu menanggung beban pembayaran progresif atau lebih teruk lagi menanggung hutang bank bertahun-tahun lamanya sedangkan rumah tidak siap atau rumah yang diterima indah khabar dari rupa.

Apa yang berlaku pada masa ini ialah pemaju menjalankan projek perumahan dengan menggunakan duit pembeli. Risiko juga kurang jika pemaju menggunakan konsep bina dan jual ini. Pembeli yang ingin membeli rumah diwajibkan membayar deposit 10% daripada harga asal rumah dan bakinya secara tunai atau membuat pinjaman bank. Bagi yang membuat pinjaman bank, pihak bank akan membuat bayaran kepada pemaju mengikut fasa sehingga projek itu siap.

Kebanyakan pemaju didapati lebih berminat melaksanakan konsep sekarang kerana tidak perlu mengeluarkan wang sendiri. Semua perbelanjaan projek itu ditanggung oleh pembeli menerusi pinjaman perumahan yang dibuat. Ia bermakna pembeli yang terpaksa membayar faedah pinjaman bank, bukan pemaju. Namun begitu, konsep sekarang juga didapati lebih memudahkan pemaju mengambil kesempatan menipu pihak bank dengan membuat tuntutan awal. Contohnya, ketika projek pembinaan berjalan 40%, pemaju boleh membuat tuntutan sehingga 60% selepas mendapat sokongan arkitek. Pembeli tidak berhadapan dengan masalah jika projek itu siap, tetapi ia boleh memberi kesan buruk jika projek terbabit terbengkalai. Apa yang dapat dilihat sekarang ialah keputusan kerajaan memperkenalkan konsep ‘bina dan jual' dalam pembinaan projek perumahan pastinya akan membuka dimensi baru dalam amalan jual beli rumah di negara kita. Keputusan itu bukan sahaja mampu merungkai pelbagai polemik yang melingkari amalan jual beli rumah sedia ada bahkan memenuhi semangat dan prinsip muamalah Islam yang sebenarnya.

Antara semangat terpenting amalan jual beli dalam Islam ialah memastikan prinsip keadilan dipertahankan dan didukungi oleh semua pihak sama ada penjual mahupun pembeli. Malah hukum Islam dalam jual beli ini ditetapkan sebegitu rupa bagi mengelakkan pertikaian dan permusuhan yang menjejaskan hubungan manusiawi. Walau bagaimanapun, apabila timbul permasalahan dan pertikaian dalam urusniaga jual beli rumah pastilah mengundang pelbagai persoalan khususnya sama ada amalan sedia ada memenuhi roh dan semangat keadilan yang dipertahankan syarak selama ini.

Hakikatnya, konsep bina dan jual bukan sahaja menguntungkan pembeli dan melindungi hak pengguna tetapi sebenarnya telah memberikan kelebihan kepada pemaju kerana mereka boleh menyelesaikan beberapa masalah yang selama ini sering dibangkitkan. Pertama ialah masalah kelulusan lesen memajukan projek yang sering kali dikatakan agak lambat diperoleh selain perlu membayar deposit sekurang-kurangnya RM200,000 terlebih dahulu. Pemaju juga disyaratkan membina sejumlah rumah kos rendah yang juga kadangkala disifatkan hanya akan membebankan pemaju kerana margin keuntungan yang tidak banyak diperoleh daripada projek tersebut. Sedangkan ramai pembeli di kawasan tertentu sebenarnya sudah tidak layak lagi membeli rumah kos rendah sebaliknya perlu kepada rumah yang bertaraf sederhana.

Dalam hal ini, pemaju yang memilih konsep bina dan jual berpeluang menikmati pakej insentif termasuk kelonggaran untuk membina rumah kos rendah sebaliknya akan dibenarkan membina rumah kos sederhana. Ini semua akan dijadikan pakej untuk dipilih oleh pemaju, kalau pemaju tidak menggunakan sistem bina dan kemudian jual, maka mereka perlu patuh kepada syarat yang sedia ada iaitu deposit, rumah kos rendah perlu dibuat secukupnya dan masa menunggu untuk mendapatkan lesen adalah seperti biasa. Ingin disebutkan di sini bahawa kemelut jual beli rumah sebenarnya berkait rapat dengan kelemahan amalan sedia ada yang memerlukan pembeli membayar harga rumah yang belum siap. Kekangan sistem jual beli selama ini membuka ruang manipulasi dan eksploitasi terutamanya apabila wujud segelintir pemaju yang mengambil kesempatan di atas kejahilan pembeli untuk melakukan penyelewengan dan penindasan.

Kes-kes penipuan sehingga menuntun kepada insiden projek perumahan terbengkalai selalunya bermula setelah wang pendahuluan dibayar kepada pemaju. Tidak cukup dengan bayaran pendahuluan, pembeli juga dikehendaki melunaskan pelbagai bentuk pembayaran lain sedangkan rumah yang dijanjikan belum wujud di hadapan mata. Masalah tidak terhenti di situ sahaja, sudahlah ditipu pemaju, pembeli terpaksa pula menanggung beban bayaran pinjaman bank yang telah dibuat. Semua ini berlaku lantaran amalan jual beli rumah yang bertentangan dengan prinsip keadilan Islam yang seharusnya mempertahankan hak dan tanggungjawab seimbang di antara pembeli dan penjual. Ada beberapa faktor yang boleh dihujah bagi menjustifikasikan pandangan ini bahawa amalan jual beli rumah sedia ada tidak memenuhi prinsip muamalat Islam.

Pertama, antara prasyarat yang perlu dipenuhi dalam urusan jual beli mengikut perspektif Islam ialah benda atau objek yang diakadkan mestilah wujud dan boleh berpindah milik pada masa perjanjian. Ini bagi mengelakkan pertikaian yang mungkin tercetus lantaran ketidakpastian mengenai kesempurnaan barang yang diurusniagakan. Ini sejajar dengan saranan Rasulullah s.a.w: ‘Tidak dibolehkan berjual beli sesuatu benda yang tidak wujud di sisi kamu.’ (Hadis riwayat Abu Dawud, at-Tirmizi dan an-Nasai).

Kedua, konsep jual beli rumah yang diamalkan hari ini juga terdedah kepada pelbagai elemen yang diistilahkan syarak sebagai hilah atau penipuan, gharar atau jahalah (ketidakpastian atau ketidaktentuan) yang sememangnya boleh menjejaskan kesahihan transaksi sekali gus mencetuskan perbalahan yang membinasakan. Amalan membeli rumah yang belum siap pastilah mendedahkan pembeli kepada pelbagai risiko penipuan dan keraguan sama ada dari segi kualiti bahan binaan yang digunakan, saiz dan bentuk rumah mahupun dari segi jangkamasa rumah itu boleh disiapkan. Kos pembinaan rumah yang sebenar juga tidak didedahkan sehingga sering kali pemaju mengambil kesempatan meraih keuntungan di atas kejahilan pembeli.

Ketiga, wujud elemen penindasan dan penganiayaan terhadap pembeli dalam amalan jual beli yang digunapakai sebelum konsep bina dan jual diperkenalkan ini. Pembeli sering kali terpaksa menanggung bebanan kewangan untuk melunaskan pinjaman bank terhadap rumah yang belum siap, pada masa yang sama membayar sewa rumah yang terpaksa diduduki buat sementara waktu. Lebih mengecewakan lagi apabila pembeli terpaksa pula menanggung kos pengubahsuaian dan pembaikan kecacatan disebabkan rumah yang tidak sempurna pembinaannya atau tidak memenuhi spesifikasi sebagaimana yang telah dipersetujui.

Keadaan menjadi lebih parah terutamanya apabila sering berlaku kes-kes projek perumahan terbengkalai di mana pemaju lari ataupun diisytiharkan muflis. Ini amat menindas dan menambah beban pembeli untuk melangsai segala bentuk pinjaman bank yang dibuat terhadap rumah yang hakikatnya belum tentu mampu disiapkan sama sekali. Amalan ini jelaslah bertentangan dengan prinsip muamalah Islam yang memberikan hak dan pilihan kepada pembeli untuk membatalkan perjanjian sekiranya rumah yang dibeli tidak memenuhi spesifikasi yang dipersetujui ataupun wujudnya kecacatan terhadap mana-mana bahagian rumah tersebut. Inilah sebahagian daripada keserabutan dalam amalan jual beli rumah selama ini yang begitu terdedah kepada pelbagai bentuk manipulasi dan tidak memenuhi citra keadilan Islam sejati.

Walau bagaimanapun, dalam konsep bina dan jual yang telah diperkenalkan ini, kerajaan didapati telah mengambil pendekatan secara holistik dengan membenarkan konsep konvensional terus diamalkan dan bukannya dimansuhkan terus. Ini adalah kerana, masyarakat juga perlu melihat kepada keperluan pemaju-pemaju yang mempunyai modal terhad terutamanya golongan bumiputera. Meskipun bermodal kecil tetapi tidak semestinya projek yang mereka majukan bermasalah. Sebaliknya ada ketikanya juga kita lihat ada di antara projek terbengkalai adalah membabitkan pemaju-pemaju besar dan ternama. Bagi pembeli pula, mereka mungkin mahu kerajaan mewajibkan sahaja konsep bina dan jual ini dikuatkuasakan kerana dari segi Islam sendiri pun ia lebih baik kerana tidak timbul lagi soal unsur gharar iaitu membeli sesuatu yang belum ada secara nyata. Namun dari sudut pandangan lain, kerajaan perlu juga mengambil kira keperluan golongan berpendapatan rendah bagi mendapatkan rumah kos rendah.

Mewajibkan atau menguatkuasakan konsep bina dan jual mungkin menyebabkan pemaju merasakan mereka tidak perlu dibebankan lagi dengan tanggungjawab untuk menyediakan rumah kos rendah. Sedangkan rumah kos rendah amat diperlukan bagi mengatasi masalah setinggan yang banyak dihadapi terutama membabitkan negeri-negeri yang menjadi tumpuan golongan penghijrah seperti Selangor.

Boleh dikatakan semua pembeli atau rakyat yang memerlukan rumah mahu Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan memberikan perhatian yang serius tentang soal kelulusan pemberian lesen projek. Ia tidak boleh sewenang-wenangnya diberikan kepada pemaju yang sebelum ini terbabit dengan projek sakit atau mengalami masalah kewangan yang serius. Masyarakat boleh menilai bahawa sistem pembelian rumah di negara ini adalah antara yang terbaik dan kerajaan sentiasa mengambil kira tentang kepentingan para pembeli.

Masalah akan terus berlaku sekiranya pihak berwajib silap memberikan lesen kepada mereka yang tidak bertanggungjawab, terutama kepada pemaju yang sering melarikan diri dan kemudian tubuh syarikat lain. Mereka boleh terus mengaut keuntungan tetapi yang menderita dan sengsara adalah pembeli. Penyelesaiannya ialah pihak berwajib perlu memperketatkan syarat pemberian lesen atau pilih saja konsep bina dan jual.

Hakikatnya, tidak dapat dinafikan bahawa harga rumah naik setiap tahun tetapi ia bergantung kepada lokasi. Di sesetengah lokasi, tidak mustahil harga di kawasan itu naik sehingga 100% terutama kawasan tersebut kawasan elit. Kenaikan harga itu bukanlah disebabkan oleh konsep bina dan jual yang diperkenalkan kerajaan. Ia hanya cara pihak tertentu yang cuba menakutkan pembeli dan kerajaan supaya kerajaan tidak melaksanakan konsep tersebut. Ada segelintir pemaju tidak mahu melaksanakan konsep bina dan jual kerana ingin meneruskan konsep yang dilaksanakan sekarang ini.

Ada pihak yang mendakwa bahawa menerusi konsep bina dan jual ini, harga rumah akan meningkat sehingga 100%. Sebenarnya, harga rumah tidak akan meningkat sehingga 100%. Harga rumah hanya akan naik 5%-7% sahaja, bukan 50%-100%. Jika harga rumah naik sehingga 100% bukan disebabkan konsep baru ini, sebaliknya kerana lokasi. Hakikat ini wajar difahami dengan jelas. Tidak kurang juga ada pihak-pihak yang telah berusaha menggagalkan konsep bina dan jual ini. Mereka tidak bersetuju kerana ingin mengelakkan pemaju menghadapi risiko. Risiko yang wujud dalam konsep jual dan bina ditanggung oleh pembeli, manakala pemaju hanya sedikit menerima kesan. Ia disebabkan mereka boleh menggunakan wang pembeli untuk membina rumah bukan menggunakan inisiatif sendiri seperti meminjam bank.

Apa yang jelasnya ialah kerajaan tidak mahu sistem menggunakan wang pembeli untuk mendirikan rumah, sebab itu segelintir pemaju menentang konsep bina dan jual ini daripada dilaksanakan. Mereka menggunakan taktik menakutkan kerajaan dengan mengatakan bahawa harga rumah akan naik jika melaksanakan konsep baru ini. Mereka juga mendakwa bahawa pembinaan rumah berkurangan kerana pemaju enggan menanggung risiko tinggi. Selain itu mereka juga mendakwa bahawa industri besi, simen dan pasir akan terjejas jika meneruskan konsep baru ini.

Sebenarnya konsep yang diamalkan sekarang memberi banyak manfaat kepada pemaju. Disebabkan itulah, segelintir pemaju tadi tidak mahukan konsep bina dan jual ini dan cuba sedaya upaya menghalangnya supaya kerajaan tidak melaksanakannya. Mereka terus mengelirukan konsep 10:90 atau konsep bina dan jual. Mereka juga menggunakan isu pemaju bumiputera terpaksa gulung tikar jika kerajaan meneruskan konsep baru ini. Sebenarnya ia tidak membabitkan sama ada pemaju kecil atau besar, bumiputera atau tidak, yang penting adalah projek. Yang jelasnya ialah bank sentiasa membantu jika ia memang memberi pulangan, pemaju cuma perlu menunjukkan kesungguhan dalam melaksanakan projek mereka.

Berhubung dengan nasib pemaju kecil jika konsep bina dan jual ini diperkenalkan, sebenarnya tiada bezanya sama ada pemaju besar atau kecil. Jika mereka pemaju kecil, mereka perlu membuat projek yang kecil. Ia kurang risiko. Paling berisiko ialah syarikat besar yang melaksanakan projek besar. Projek kecil sebenarnya lebih selamat dan kebanyakan projek terbengkalai ialah projek besar. Konsep 10:90 atau konsep bina dan jual ini juga dikatakan memberi keuntungan lebih kepada pihak bank. Sebenarnya, keuntungan diperoleh daripada pemaju hanyalah untuk jangka masa pendek dan sedikit sahaja. Yang menguntungkan ialah daripada pembeli kerana tempoh pembayarannya ada yang lebih daripada 25 tahun.

Kita perlu sedar, rumah dalam pembinaan tidak mempunyai nilai. Rumah yang belum siap tiada siapa yang hendak beli? Menerusi konsep bina dan jual ini, kita dapat mengasingkan pinjaman perumahan antara pemaju dan pembeli. Ia merendahkan risiko kepada pembeli kerana sekiranya projek itu gagal, bank boleh mengarahkan pemaju lain, menyiapkan projek tersebut. Ini boleh menyebabkan projek terbengkalai kurang dan jika terbengkalai juga, kerja pemulihan lebih mudah dilakukan. Ada juga pihak yang mengatakan bahawa menerusi konsep bina dan jual ini pihak bank menerima lebih manfaat, iaitu faedah pinjaman yang diperoleh daripada pemaju dan pembeli. Ia sebenarnya bergantung kepada berapa banyak pembeli membuat pinjaman. Dengan cara ini, bank boleh bekerjasama dengan pemaju untuk memberi insentif kepada pembeli. Mungkin pihak bank boleh memberi diskaun, ia lebih banyak memberi faedah.

Walaupun konsep bina dan jual ini telah diperkenalkan beberapa tahun lalu, tetapi sehingga sekarang kurang mendapat sambutan. Ini adalah disebabkan oleh kerana ramai warga yang tidak faham konsep ini dan ada pula pihak yang berkepentingan cuba mengelirukan orang ramai kerana tidak mahu ia dilaksanakan. Sebenanya konsep yang diamalkan sekarang banyak memberi masalah kepada pembeli. Ia memberi keuntungan lumayan kepada pemaju dan disebabkan mereka sudah selesa dengan keadaan tersebut, mereka tidak mahu berubah walaupun ia menindas pembeli.

Kerajaan juga perlu menyediakan pelbagai insentif kepada pemaju bagi memastikan mereka melaksanakan konsep bina dan jual ini. Contohnya, memberi kelulusan yang cepat tanpa melalui kerenah birokrasi melampau. Kerajaan Pusat juga boleh memujuk Kerajaan Negeri supaya meluluskan dengan cepat untuk membantu melaksanakan konsep ini selain memikirkan bagaimana saluran yang cepat itu betul-betul cepat bukan perlu melalui prosedur panjang sekali gus mengambil masa bertahun-tahun. Antara insentif lain yang boleh ditawarkan kepada pemaju jika memilih konsep bina dan jual ini ialah mereka mungkin boleh dikecualikan daripada membina rumah kos rendah. Ia mungkin insentif yang baik.

Yang jelasnya, industri perumahan boleh berkembang jika konsep bina dan jual dilaksanakan. Ini adalah kerana sistem yang diamalkan sekarang ini banyak menyusahkan pembeli dan disebabkan itulah rakyat asing sangat kecewa dengan cara pembelian rumah di negara kita kerana kepentingan pembeli tidak dilindungi. Bagaimanapun, menerusi konsep bina dan jual ini, kepentingan pembeli dilindungi. Mereka yang hendak membeli rumah termasuk rakyat asing lebih yakin. Industri ini pasti akan bertambah rancak kerana keyakinan yang wujud di kalangan pembeli, bukan seperti dakwaan sesetengah pihak tertentu yang mengatakan bahawa industri pembinaan akan lumpuh. Kerajaan juga perlu memastikan pemaju meletakkan harga rumah dengan kompetitif dan bersesuaian supaya tidak menindas mana-mana golongan. Adalah wajar pihak bank dan pemaju serta kerajaan bekerjasama dalam masalah ini supaya pembeli tidak terus ditindas.

Kesimpulannya, keputusan kerajaan memperkenalkan konsep ‘bina dan jual’ dalam pembinaan projek perumahan di negara kita adalah satu langkah yang amat baik. Ini mencerminkan keprihatinan kerajaan yang sentiasa berusaha memelihara kepentingan rakyat sekali gus menangani segala kepincangan dalam sistem muamalat di negara ini agar sentiasa memenuhi tuntutan dan syiar Islam yang hakiki. Sesungguhnya konsep bina dan jual ini menguntungkan semua pihak sama ada pembeli atau pemaju perumahan. Tidak ada pihak yang tertindas jika dilaksanakan dengan penuh rasa tanggungjawab.

Rujukan:

1. Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB)
2. Pusat Khidmat Aduan Pengguna Nasional (NCCC)